Construction de logements en Allemagne : le « turbo » pour accélérer le rythme

La construction de logements en Allemagne constitue un point de blocage – mais pour la première fois depuis des années, un signe positif apparaît. Au terme de trois années de baisse, 2025 a vu une nouvelle augmentation du nombre de permis de construire délivrés : 238 500, soit une hausse de près de 11 pour cent. La ministre allemande de la Construction Verena Hubertz y voit la preuve « que le renversement de tendance dans la construction de logements a commencé ». Pourtant, la situation sur le marché allemand du logement reste tendue. Car entre l’obtention du permis, le début des travaux et leur achèvement, il s’écoule souvent beaucoup de temps – et dans la plupart des villes, la demande est supérieure à l’offre.

C’est pourquoi, malgré la hausse du nombre de permis de construire, le secteur ne prévoit en 2026 qu’environ 200 000 constructions achevées, soit nettement moins que nécessaire. Le marché semble bloqué à de nombreux endroits : déménager devient un risque, car un nouveau logement coûte généralement beaucoup plus cher qu’un ancien. Trouver un logement est un véritable défi, surtout pour les familles avec enfants, tandis que les personnes âgées vivant seules restent souvent dans des appartements trop grands, faute d’alternatives plus petites ou parce que celles-ci sont inabordables.

Turbo construction et bâtiment de type E : plus de pragmatisme

Le ministère allemand de la Construction répond à cette situation en lançant le « Bau-Turbo » (turbo construction) : les communes doivent délivrer les permis de construire de manière plus rapide et simplifier les procédures. Hubertz : « Nous avons rapidement besoin de plus de logements à un prix abordable. La nouvelle réglementation permet aux communes d’accélérer considérablement la planification et l’octroi des permis. »

La question des coûts revêt une importance particulière. C’est là qu’intervient le « type de bâtiment E » prévu, où « E » signifie « simple ». À l’avenir, la construction devra donc davantage respecter les normes minimales prescrites par la loi, sans prestations supplémentaires coûteuses et inutiles, notamment en matière d’isolation acoustique ou d’électrotechnique. Hubertz : « Nous n’avons pas besoin de gadgets à tout bout de champ. » Le secteur ne s’attend toutefois à des effets notables qu’à partir de 2027.

Droit locatif : atténuer la pression sur le parc immobilier

Parallèlement, Stefanie Hubig, la ministre allemande de la Justice et de la Protection des consommateurs, prévoit « des ajustements du droit locatif social afin de freiner la hausse rapide des loyers et de mieux protéger les locataires ». Entre autres, il est prévu de limiter les loyers indexés – soit les loyers qui sont couplés à l’évolution de l’inflation – à une augmentation de 3,5 pour cent par an sur les marchés tendus. Pour les logements meublés, les bailleurs devront révéler le montant du supplément relatif au mobilier pour que les locataires puissent voir ce pour quoi ils paient. Par ailleurs : les locations de courte durée – comme celles destinées aux touristes – devront être soumises à une réglementation plus stricte, afin d’éviter que des logements ne soient retirés durablement du marché.