Construcción de viviendas en Alemania: meter turbo para acelerar el ritmo

La construcción de viviendas en Alemania es un cuello de botella, pero, por primera vez en años, hay señales que apuntan en la dirección correcta. Tras tres años de cifras a la baja, en 2025 se volvieron a autorizar más viviendas: 238 500, lo que supone un aumento de casi el 11 %. La ministra de Construcción, Verena Hubertz, ve en ello una prueba de que “ha comenzado el cambio de tendencia en la construcción de viviendas”. Sin embargo, la situación en el mercado inmobiliario alemán sigue siendo tensa. Y es que a menudo transcurre mucho tiempo entre la concesión de la licencia, el inicio de las obras y la finalización y en la mayoría de las ciudades la demanda es superior a la oferta.

Así, a pesar del aumento en el número de licencias, el sector prevé para 2026 solo unas 200 000 viviendas terminadas, una cifra claramente inferior a la necesaria. En muchos lugares, el mercado parece estar bloqueado: mudarse se convierte en un riesgo, ya que una vivienda nueva suele ser considerablemente más cara que la anterior. Especialmente para las familias con hijos, la búsqueda de vivienda supone un reto, mientras que las personas mayores que viven solas suelen quedarse en viviendas demasiado grandes, ya que faltan alternativas más pequeñas o estas son inasequibles.

“Bau-Turbo” y el tipo de edificio E: más pragmatismo

El Ministerio de Vivienda está abordando esta situación con el denominado “Bau-Turbo”: los municipios deben conceder licencias de obra más rápido y simplificar los trámites. Hubertz: “Necesitamos más viviendas asequibles rápidamente. La nueva normativa permite a los municipios acelerar considerablemente la planificación y la concesión de licencias”.

La cuestión de los costes es especialmente importante. Aquí es donde entra en juego el previsto “tipo de edificio E”, donde la “E” significa “sencillo” (del alemán “einfach”). En consecuencia, en el futuro se construirá en mayor medida según los estándares mínimos exigidos por la ley, sin prestaciones adicionales costosas e innecesarias, como por ejemplo en materia de aislamiento acústico o de ingeniería eléctrica. Hubertz: “No necesitamos cosas innecesarias en cada esquina”. Sin embargo, el sector no espera efectos tangibles hasta 2027.

Derecho de arrendamiento: frenar la presión sobre el parque inmobiliario

Paralelamente, la ministra alemana de Justicia, Stefanie Hubig, tiene previsto “introducir ajustes en la legislación sobre arrendamientos sociales para contrarrestar el rápido aumento de los alquileres y mejorar la protección de las inquilinas y los inquilinos”. Entre otras medidas, se prevé limitar los alquileres indexados —es decir, aquellos vinculados a la evolución de la inflación— a un aumento del 3,5 % anual en los mercados con escasez de oferta. En el caso de viviendas amuebladas, los arrendadores deberán revelar el importe del recargo por mobiliario, para que los inquilinos puedan ver por qué están pagando. Pero eso no es todo: los alquileres de corta duración —por ejemplo, a turistas— se regularán de forma más estricta, para que las viviendas no se retiren del mercado de forma permanente.